Меры предосторожности при покупке квартиры

Риски покупателя значительно возрастают, если стороны договорились о предварительной оплате покупателем стоимости приобретаемой квартиры до момента государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на нее к покупателю (регистрация сделки). Это может привести к тому, что покупатель останется без квартиры и без денег.

Право собственности продавца на продаваемую квартиру должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Первое, что необходимо сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу продажи квартиры, — запросить данное свидетельство, а также сверить паспортные данные продавца с данными, указанными в свидетельстве.

Покупателю следует учитывать следующее:

• в случае если квартира находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все собственники и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;
• в случае если квартира находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все собственники, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.

2. До момента подписания договора купли-продажи квартиры и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на покупаемую квартиру. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

При помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя обременения квартиры:

• зарегистрированная в отношении приобретаемой квартиры ипотека;
• наложенный уполномоченными органами арест в отношении приобретаемой квартиры;
• информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении приобретаемой квартиры;
• поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении приобретаемой квартиры.

3. Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемая квартира свободна от любых прав третьих лиц; в квартире отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами:

• справкой о лицах, имеющих право пользования квартирой, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;
• выпиской из домовой книги;
• справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.) о лицах, проживающих в квартире.